Өз алдынча курулушту кантип мыйзамдаштыруу жана бузулуу коркунучун азайтуу керек

Жарыяланган: 2022-жылдын 8-апрели

Жаңыртылган: 17-апрель 2024

Өз алдынча курулуштар чоң шаарларда да, чакан калктуу конуштарда да кездешет. Айырмасы, маселе ачык-айкын болгондо гана: кээ бир жерлерде көзөмөл органдары курулуш этабында эле жооп беришет, ал эми кээ бир жерлерде ээси тобокелдиктер жөнүндө коммуникацияларды туташтыруу, объектти сатуу же мурасты тариздөө учурунда гана билет.

Кыргыз Республикасынын No 339-ФЗ мыйзамы кабыл алынгандан кийин өз алдынча курулган объектилерди каттоо жана бузуу эрежелери олуттуу такталды. Процедура түшүнүктүү болуп калды, бирок практикада ээси үчүн коргонуу ыкмасын туура тандоо, жерге документтерди баалоо жана зарыл болсо алуу маанилүү бойдон калууда. Курулуш боюнча юристтин жардамы жана жергиликтүү өз алдынча башкаруу органдарында же сотто коштоо. Арызда, долбоордук документтерде же легалдаштыруу үчүн негизди тандоодо ката кетирилген болсо, баш тартуу, айып пул салуу же бузуу буйругуна алып келиши мүмкүн.

Мыйзам өзүм билемдик менен курууга эмне киргизет?

Өзүн-өзү куруучу деп зарыл уруксатсыз, ылайыксыз пайдалануу түрү менен же шаар куруу, курулуш же санитардык талаптарды бузуу менен курулган объектти аташат. Негизги критерий - объектти кошумча каттоосуз коопсуз жана мыйзамдуу пайдаланууга болбойт.

Азыр чектөөлөрдүн пайда болуу учуру маанилүү. Эгерде тыюу салуу же өзгөчө шарттар курулуш башталгандан кийин пайда болсо, бул өзү эле объектти өз алдынча кылбайт. Ошондуктан бузуу же мыйзамдаштыруу боюнча талаш-тартыштардан мурун участоктун документтерин, курулуш датасын, шаар куруу эрежелерин жана ээси билбеген же билбеген жагдайларды текшерүү керек.

2018-жылдан тартып курулуш өз алдынча "арткы сан" деп таанылышы мүмкүн эмес: эгерде курулуш башталган учурда эч кандай чектөөлөр колдонулбаса, анда алардын кийинки киргизилиши имаратты бардык кесепеттери менен өз алдынча курулган деп эсептебейт. Өз убагында тариздөө айып пулдардын, көрсөтмөлөрдүн жана муниципалитет менен талаш-тартыштардын тобокелдигин азайтат.

Өз алдынча курулушка менчик укугун тариздөөгө болобу?

Өз алдынча курулган объекттерге менчик укугу боюнча эч нерсе өзгөргөн жок - аны стандарттык схема боюнча тариздөө мүмкүн эмес. Имараттар арыз берүүчүгө таандык участокто жайгашкан болсо да. Ал жер ресурстары жана кадастр боюнча мамлекеттик органга кайрылып, менчик укугун тариздей албайт. Ошондуктан мындай курулуштарды башкаруу да мүмкүн эмес - аларды сатууга, белекке берүүгө, мурастоого болбойт. Документтерди тапшыруудан мурун объектти, участокту жана учурдагы шаар куруу чектөөлөрүн салыштыруу маанилүү.

Өз алдынча курулушту чындап эле бузуп салса качан?

Кыргыз Республикасынын No 339-ФЗ мыйзамы күчүнө киргенге чейин өзүм билемдик менен курулган курулуштарды дээрлик ар дайым талашсыз бузушкан. Сотко участок ээлери жана имараттардын чыныгы ээлери кайрылышкан. Алар, адатта, утулуп калышкан. Андан кийин өзүм билемдик менен курулган объектти бузуу жөнүндө токтом чыгарылган. Документтерди тапшыруудан мурун объектти, участокту жана учурдагы шаар куруу чектөөлөрүн салыштыруу маанилүү.

Азыр абал башкача. Кээде жергиликтүү бийликтин чечими менен дагы эле өзүм билемдик курулуштарды бузуп салышат, бирок көбүнчө бул тууралуу чечимди сот кабыл алат. Териштирүү учурунда факты боюнча ээси өзүм билемдик курулушту коргой алат. Эгерде сот анын тарабында турса, анда объектти курулуш талаптарына ылайык келтирүү керек болот - мисалы, кабаттуулугун азайтуу же пландоону өзгөртүү.

Муниципалитет бузууну качан чече алат

КР Жарандык кодексинин 222-беренесинин 4-пунктуна ылайык жергиликтүү бийлик эки учурда өзүм билемдик менен курулган курулуштарга жооп бере алат:

• Участок иштер башталганга чейин менчикке катталган эмес, ал эми бул талап милдеттүү болгон.
• Жер участогунун категориясы жана учурдагы чектөөлөр мындай курулуштарды курууга жол бербейт.

Жергиликтүү бийлик башка чечим кабыл алышы мүмкүн: өз алдынча курулган курулушту нормаларга ылайык келтирип, мыйзамдаштыруу. Бирок мындай токтомдорду муниципалдык органдар сейрек чыгарышат. Ошондуктан алар менен талашууга юристти тартуу жакшы. Документтерди тапшыруудан мурун объектти, участокту жана учурдагы шаар куруу чектөөлөрүн салыштыруу маанилүү.

Объектти бузуу же шайкеш келтирүү мөөнөттөрү

Мөөнөт өз алдынча курулган имараттын түрүнө жараша болот - ал бийлик органдарынын токтомдорунда же соттун чечиминде көрсөтүлөт. Бул мезгилдин ичинде участоктун ээси курулушту өзү чечиши керек. Болбосо, аны муниципалдык кызматтар бузуп, "ээсине" эсеп коюшат. Соттун чечимин же жергиликтүү бийликтин токтомун аткаруунун максималдуу мөөнөтү - 1 жыл. Документтерди тапшыруудан мурун объектти, участокту жана учурдагы шаар куруу чектөөлөрүн салыштыруу маанилүү.

Эгерде өз алдынча курулган курулушту бузбай, учурдагы нормаларга ылайыкташтыруу керек болсо, убакыт көбүрөөк берилиши мүмкүн. Объекттин түрүнө жараша мөөнөт 6 айдан 3 жылга чейин болушу мүмкүн. Юридикалык текшерүү легалдаштыруу үчүн негиздер бар же бузуу боюнча талаш-тартыштарга даярдануу керек экенин түшүнүүгө жардам берет.

Турак жай өз алдынча курулушу бузууга жатпаган учурда

Турак үйлөр боюнча төмөнкү талаптарга жооп берген өзүм билемдик менен менчикке алынган курулуштарды бузууга жол берилбейт:

• Жер категориясы - турак жай же турак үйлөрдү курууга уруксат берилген бакча участогу;
• ээси жерге документтерге ээ болсо;
• курулуш параметрлери эч кандай нормаларды бузбайт;
• Менчик укугу 2018-жылдын 1-сентябрына чейин катталган.

Өз алдынча курулган гана эмес, 2018-жылдын сентябрына чейин сатып алынган турак үйлөрдү да бузууга болбойт, алар башка талаптарга - мисалы, коммуникациялардан, автожолдордон же жаратылышты коргоо зоналарынан алыстык боюнча нормативдерге жооп бербейт. Документтерди тапшыруудан мурун объектти, участокту жана учурдагы шаар куруу чектөөлөрүн салыштыруу маанилүү.

Эгерде турак үй белгилүү бир талаптарды бузуу менен өз алдынча курулган болсо, бирок ал ИЖС категориясындагы участокто жайгашкан болсо, анын параметрлери эч нерсени бузбаса, ал эми жер менчикке алынган болсо жана ээсинде бардык документтер бар болсо, анда мындай курулуштарды бузууга жол берилбейт. Юридикалык текшерүү легалдаштырууга негиздер барбы же бузуу боюнча талаш-тартышка даярдануу керекпи, түшүнүүгө жардам берет.

Өзүн-өзү курулуштун айынан участокту качан алып коюшу мүмкүн?

Эгерде өзүм билемдик менен курулуш фактысы далилденсе жана бузуу жөнүндө буйрук берилсе, ал эми ээси бул талапты эске албаса, анда объект жайгашкан участок тартылып алынышы мүмкүн. Башка тартып алуу себептери - жерди максатсыз пайдалануу же айлана-чөйрөгө коркунуч жаратуу. Документтерди тапшыруудан мурун объектти, участокту жана учурдагы шаар куруу чектөөлөрүн салыштыруу маанилүү.

Ошол эле учурда мурда жерди максатсыз колдонулгандыгы же анын кароосуз калган абалы үчүн гана алып коюшкан. Мисалы, участок айыл чарба муктаждыктары үчүн берилгенде, ал бурьянга айланып калган. 2018-жылдан баштап жерди ээси бузуудан баш тарткан өз алдынча курулуш үчүн да алып коюшу мүмкүн. Юридикалык текшерүү мыйзамдаштырууга негиздер барбы же бузуу боюнча талаш-тартышка даярдануу керекпи, түшүнүүгө жардам берет.

Өз алдынча курулушту каттоодон өткөрбөө эмне коркунуч туудурат?

Эң жаман учурда өз алдынча курулган объектилерди бузууга милдеттендиришет. Бирок КоАП дагы өз алдынча курулган объектилер үчүн айып санкцияларын карайт. Алар мыйзамда каралган тартипте объектилерди мыйзамдаштырууну каалагандарга да колдонулат. Өз убагында тариздөө айып пулдардын, көрсөтмөлөрдүн жана муниципалитет менен талаш-тартыштардын коркунучун азайтат.

2024-жылы өзүм билемдик менен курулган курулуш үчүн айып пулдар - канча төлөш керек:

• жеке адамдарга - 5 миң сомго чейин;
• ИП жана кызмат адамдарына - 50 миң сомго чейин;
• юридикалык жактарга - 1 млн сомго чейин.

Өз алдынча курулган объект үчүн айып пул төлөө бузуу жөнүндө токтомду жокко чыгарбайт жана эч кандай мөөнөт бербейт. Эгерде сот же жергиликтүү бийлик участокто курулуштар болбошу керек жана алар нормаларга жооп бербейт деп чечсе, акчадан да, объекттен да баш тартууга туура келет. Албетте, эгерде сиз өз аракеттериңиздин мыйзамдуулугун далилдей албасаңыз. Документтерди тапшыруудан мурун объектти, участокту жана учурдагы шаар куруу чектөөлөрүн салыштыруу маанилүү.

Өз алдынча курулушту мыйзамдаштыруу кандай өтөт?

Өз алдынча курулушту үч жол менен мыйзамдаштырууга болот:

• Курулушка расмий түрдө уруксат алуу.
• Шаар куруу-жер комиссиясынын чечимин алуу.
• КР Жарандык кодексинин 222-беренесине ылайык менчик укугун сот тартибинде аныктоо.

Ошондой эле объектти өз алдынча курулган деп таануу фактысын сот аркылуу талаша аласыз. Бул үчүн ал өз алдынча курулуш белгилерине ээ эмес экенин далилдөөгө туура келет. Өз убагында каттоо айып пулдардын, көрсөтмөлөрдүн жана муниципалитет менен талаш-тартыштардын тобокелдигин азайтат.

Ким мыйзамдаштырууну демилгелөөгө укуктуу?

Өз алдынча курулуш ошол жайгашкан участоктун ээси тарабынан гана мыйзамдаштырылышы мүмкүн. Исключение - муниципалдык жерлер. Жөнөкөй сөз менен айтканда, эгерде сиз шаарга тиешелүү участокко объект куруп, курулуш учурунда эч кандай нормаларды бузбасаңыз, анда бул объектти мыйзамдаштыруу мүмкүн. Ал эми олуттуу бузуулар болсо - жок. Документтерди тапшыруудан мурун объектти, участокту жана учурдагы шаар куруу чектөөлөрүн салыштыруу маанилүү.

Бузуу, реконструкциялоо же сактоо маселесин ким чечет?

Жергиликтүү бийлик же сот. Өз алдынча курулган объекттер боюнча көпчүлүк чечимдер дал ушул муниципалитеттер тарабынан кабыл алынат. Бирок, чыныгы ээсине жергиликтүү бийлик менен талашта сотко берүүгө жана адилеттүүлүккө жетүүгө эч нерсе тоскоол болбойт. Башка маселе, муну өз убагында юридикалык жардамсыз жасоо кыйын. Юридикалык текшерүү легалдаштырууга негиздер барбы же бузуу боюнча талаш-тартыштарга даярдануу керекпи, түшүнүүгө жардам берет.

Кандай документтерди даярдоо керек

Эгерде биз расмий уруксат алуу аркылуу өз алдынча курулуш объектисин мыйзамдаштыруу жөнүндө сөз кылсак, төмөнкү документтер талап кылынат:

• Жер участогунун шаар куруу планы (ГПЗУ) жана коммуникациялар боюнча техникалык шарттар;
• Долбоордук уюмдан аймакты изилдөө актысы;
• долбоор;
• Долбоордук документтерди экспертизалоо жыйынтыгы боюнча корутунду.

Эгерде курулуштар башка имараттардын фасаддарына таасир этсе, анда кошумча архитектуралык-шаар куруу чечимин алуу керек.

Документтерди кайда тапшыруу керек

Уруксат регионалдык Курулуш көзөмөлү документтер топтому менен таанышкандан кийин берилет. Документ сиз бардык керектүү нерселерди тапшырып, ката кетирбесеңиз гана берилет. Документтерди тапшыруудан мурун объектти, участокту жана учурдагы шаар куруу чектөөлөрүн салыштыруу маанилүү.

Жөнөкөйлөтүлгөн тариздөө тартиби

Өз алдынча курулган курулуштарды мыйзамдаштыруу дагы эле "дачалык амнистия" аркылуу мүмкүн. Бирок, эгерде сөз багбанчылык, жеке көмөкчү чарба жана жеке турак жай үчүн үлүш жерлердеги турак жай жана ички чарбалык курулуштарга келсе гана. Тариздөө үчүн өзүм билемдик менен курулган курулуштарга менчик укугун тастыктаган документтерди чогултуп, объекттин техникалык планынын коштоосунда жер ресурстары жана кадастр боюнча мамлекеттик органга жөнөтүү керек. Юридикалык текшерүү мыйзамдаштырууга негиздер бар же бузуу боюнча талаш-тартыштарга даярдануу керек экенин түшүнүүгө жардам берет.

Курулушка уруксат жок болсо эмне кылуу керек?

Өз алдынча курулган имараттар боюнча дагы муниципалдык комиссия аркылуу мыйзамдаштыруу мүмкүн. Альтернативдүү вариант - сотко кайрылуу. Бирок курулуш мыйзамдаштырылса дагы, айып пул төлөөгө туура келерин эске алыңыз. Документтерди тапшыруудан мурун объектти, участокту жана учурдагы шаар куруу чектөөлөрүн салыштыруу маанилүү.

Өзүн-өзү куруунун сот аркылуу мыйзамдаштырылышы

Сот тартибинде жергиликтүү бийликтин чечимин талаша аласыз же өз демилгеңиз менен мыйзамдаштыра аласыз.

Бул үчүн төмөнкү документтердин топтомун даярдоо керек:

• арыз;
• Мамлекеттик кыймылсыз мүлк кадастрынан көчүрмө же жер участогуна менчик укугун башкача тастыктоо;
• ГПЗУ;
• экспертизанын жыйынтыктары нормаларга ылайык келүү;
• Мамлекеттик алымды төлөө жөнүндө квитанция.

Эгерде талаш-тартыштардын натыйжасында объект мыйзамдаштырылса, анда сиз соттун чечимин жер ресурстары жана кадастр боюнча мамлекеттик органга бере аласыз. Андан кийин курулуш де-факто мыйзамдаштырылат. Анын өз алдынча курулгандыгы тууралуу факты менчик укугу жөнүндө күбөлүктө көрсөтүлбөйт. Өз убагында тариздөө айып пулдардын, көрсөтмөлөрдүн жана муниципалитет менен талаш-тартыштардын тобокелдигин азайтат.

Баш тартылган учурда кантип аракет кылуу керек

Эгерде мамлекеттик органдар же жергиликтүү бийлик өзүм билемдик менен курулган курулуштарды мыйзамдаштыруудан баш тартса, анда сиз бул чечимди сотто талаша аласыз. Бирок көп учурда алар жөн гана документтерди кайтарып берип, каталарды же жетишпеген кагаздарды көрсөтүшөт - бул учурда так эместиктерди жоюу, корутундулар менен маалымкаттардын аныктыгын текшерүү керек, андан кийин кайра кайрылуу керек. Юридикалык текшерүү мыйзамдаштырууга негиздер бар же бузуу боюнча талаш-тартыштарга даярдануу керек экенин түшүнүүгө жардам берет.

Өзүн-өзү куруунун мыйзамдаштырылышы жөнүндө көп берилүүчү суроолор

ОсОО JURIST.KG өз алдынча курулган объектилерди мыйзамдаштырууга жардам берет. Бул турак үйлөргө да, турак эмес курулуштарга да тиешелүү. Тажрыйба бизге эң татаал кырдаалдарда да оң натыйжага жетүүгө жардам берет. Биз кардарлардын өз алдынча курулушту мыйзамдаштыруу процедурасы боюнча эң кеңири таралган суроолорун чогултуп, биздин юристтерден аларга кыскача жооп берүүнү сурандык.

Кайсы объектилер өз алдынча курулуштар деп таанылат?

КРнын Жарандык кодексинин 222-беренеси боюнча өз алдынча курулган объекттер башка бирөөнүн участогунда же курулушка тыюу салынган жерде жайгашкан, ошондой эле зарыл уруксатсыз же колдонуудагы нормаларды бузуу менен курулган имараттар катары аныкталат. Юридикалык текшерүү легалдаштырууга негиздер бар же бузуу боюнча талаш-тартышка даярдануу керек экенин түшүнүүгө жардам берет.

Эгерде объектти ээси эмес адам курган болсо, аны сактап калууга болобу?

Ооба, мисалы, эгерде сөз муниципалдык жерге курулуштар жөнүндө болсо. Бирок эгерде өз алдынча курулуш мыйзам бузууларсыз жүргүзүлгөн болсо гана. Бул учурда участокту пайдалануу келишиминде тиешелүү чектөөлөр болбошу керек. Өз убагында тариздөө айып пулдардын, көрсөтмөлөрдүн жана муниципалитет менен талаш-тартыштардын тобокелдигин азайтат.

Эгер объектти бир адам куруп, ал эми ээси башка болсо, эмне болот?

Анда ээси өзүм билемдик менен курулган объектти каттоого кеткен сумманы алып салуу менен курулуш чыгымдарын төлөп бериши керек. Документтерди тапшыруудан мурун объектти, участокту жана учурдагы шаар куруу чектөөлөрүн салыштыруу маанилүү.

Өз участогундагы объектти бузууга милдеттендире алышабы?

Эгерде объект адамдардын өмүрүнө жана ден соолугуна коркунуч жаратса гана. Башка учурларда мыйзамсыз курулуш соттун чечими менен гана аныкталат. Юридикалык текшерүү легалдаштырууга негиздер бар же бузуу боюнча талаш-тартышка даярдануу керек экенин түшүнүүгө жардам берет.

Үйдү бузулган чектер менен каттоого болобу?

Ооба. Кесүү, участокторду кайра бөлүштүрүү, участоктун жаңы чек араларын бекитүү мүмкүн - варианттар бир нече, бирок ар биринин өзүнүн нюанстары бар. Туура чечимди табуу үчүн алдын ала юрист менен кеңешүүнү сунуштайбыз.

Объектти качан өзүн-өзү куруучу деп таанууга болбойт?

Объектти өз алдынча курулган деп тааныбайт, эгерде анын курулушу башталган учурда эч кандай чектөөлөр болбосо же ээси алар жөнүндө билбесе. Юридикалык текшерүү легалдаштыруу үчүн негиздер бар же бузуу боюнча талаш-тартыштарга даярдануу керек экенин түшүнүүгө жардам берет.

Кайсы объекттер үчүн курулушка уруксат керек?

КР Жарандык кодексинин 51-беренесине ылайык, айрым капиталдык имараттарды курууда курулуш уруксатын алуу керек. Атап айтканда, үчтөн жана андан көп кабаттуу үйлөрдү. Бирок кээде документти мончо курууга да алуу керек болот. Мыйзамда татаал жана түшүнүксүз формулировкалар бар, ошондуктан иштерди баштоодон мурун юрист менен кеңешүүнү сунуштайбыз. Документтерди тапшыруудан мурун объектти, участокту жана учурдагы шаар куруу чектөөлөрүн салыштыруу маанилүү.

Үйгө кошумча курулуш жүргүзүү керекпи?

Ооба. Уруксатсыз үй куруу сыяктуу эле, макулдашылбаган кошумча курулуш чоң айып пулга алып келиши мүмкүн. Кийинчерээк катталбаган объектилерди бузууга милдеттендириши мүмкүн. Юридикалык текшерүү легалдаштырууга негиздер барбы же бузуу боюнча талаш-тартыштарга даярдануу керекпи, түшүнүүгө жардам берет.