Как узаконить самовольную постройку и снизить риск сноса

Опубликовано: 08 апреля 2022

Обновлено: 17 апреля 2024

Самовольные постройки встречаются и в крупных городах, и в небольших населенных пунктах. Разница лишь в моменте, когда проблема становится очевидной: где-то контролирующие органы реагируют уже на этапе строительства, а где-то владелец узнает о рисках только при подключении коммуникаций, продаже объекта или оформлении наследства.

Правила оформления и сноса самовольно возведенных объектов были существенно уточнены после принятия закона Кыргызской Республики № 339-ФЗ. Процедура стала понятнее, но на практике собственнику по-прежнему важно правильно выбрать способ защиты, оценить документы на землю и при необходимости получить помощь юриста по строительству и сопровождение в органах местного самоуправления или суде. Ошибка в заявлении, проектной документации или выборе основания для легализации может привести к отказу, штрафу или предписанию о сносе.

Что закон относит к самовольной постройке

Самостроем называют объект, который построен без необходимых разрешений, на участке с неподходящим видом использования либо с нарушением градостроительных, строительных или санитарных требований. Ключевой критерий — объект нельзя безопасно и законно использовать без дополнительного оформления.

Сейчас важен момент возникновения ограничений. Если запрет или особые условия появились уже после начала строительства, само по себе это не делает объект самовольным. Поэтому перед спором о сносе или легализации нужно проверить документы на участок, дату строительства, градостроительные регламенты и обстоятельства, о которых владелец мог или не мог знать.

С 2018 года постройка не может быть признана самовольно возведенной «задним числом»: если на момент начала строительства никаких ограничений не действовало, то их введение в дальнейшем не делает здание самостроем со всеми вытекающими отсюда последствиями. Своевременное оформление снижает риск штрафов, предписаний и споров с муниципалитетом.

Можно ли оформить право собственности на самострой

Относительно права собственности на самовольно возведенные объекты ничего не изменилось — его нельзя оформить по стандартной схеме. Даже если здания находятся на участке, который принадлежит заявителю. Он не сможет обратиться в государственный орган по земельным ресурсам и кадастру и оформить право собственности. Поэтому распорядиться такими постройками тоже не удастся — их нельзя продавать, дарить, наследовать. Перед подачей документов важно сопоставить объект, участок и действующие градостроительные ограничения.

Когда самострой действительно могут снести

До вступления в силу закона Кыргызской Республики № 339-ФЗ самовольные постройки почти всегда сносили без разбирательств. В суд подавали собственники участков и фактические владельцы зданий. Они, обычно, проигрывали. За этим следовала выдача постановления о сносе самовольно построенного объекта. Перед подачей документов важно сопоставить объект, участок и действующие градостроительные ограничения.

Сейчас ситуация другая. Иногда самострой по-прежнему сносят по решению местных властей, но чаще всего решение об этом принимает суд. В ходе разбирательств фактический собственник может отстоять самовольную постройку. Если суд встанет на его сторону, то объект нужно будет привести в соответствие с требованиями застройки — например, уменьшить этажность или изменить планировку.

Когда муниципалитет может принять решение о сносе

В соответствии с п.4 ст.222 ГК КР местные власти могут реагировать на самовольное строительство в двух случаях:

• Участок не был оформлен в собственность до начала работ, а это требование было обязательным.
• Категория земельного участка и действующие ограничения не допускают возведения таких построек.

Местные власти могут принять и другое решение: привести самовольно возведенное строение в соответствие с нормами и узаконить его. Но такие постановления муниципальные органы выносят редко. Поэтому к спору с ними лучше привлекать юриста. Перед подачей документов важно сопоставить объект, участок и действующие градостроительные ограничения.

Сроки для сноса или приведения объекта в соответствие

Срок зависит от вида самовольно построенного здания — он прописывается в постановлениях органов власти или указывается в решении суда. В течение этого периода владелец участка должен разобраться с постройкой сам. В противном случае ее снесут муниципальные службы, а «собственнику» выставят счет. Максимальный срок исполнения решения суда или постановления местных властей — 1 год. Перед подачей документов важно сопоставить объект, участок и действующие градостроительные ограничения.

В случае когда самовольную постройку нужно не сносить, а приводить в соответствие с действующими нормами, времени могут дать больше. В зависимости от вида объекта срок может составить от 6 месяцев до 3 лет. Юридическая проверка помогает понять, есть ли основания для легализации или нужно готовиться к спору о сносе.

Когда жилой самострой не подлежит сносу

В случае с жилыми домами не допускается снос оформленных в собственность самовольных построек, которые отвечают следующим требованиям:

• категория земель – ИЖС или садовый участок, на котором допускается строительство жилых домов;
• собственник располагает документами на землю;
• параметры построек не нарушают никаких норм;
• право собственности зарегистрировано до 1 сентября 2018 года.

Сносить нельзя не только самовольно построенные, но и купленные до сентября 2018 года жилые дома, которые не соответствуют каким-либо другим требованиям — например, нормативам по удаленности от коммуникаций, автодорог или природоохранных зон. Перед подачей документов важно сопоставить объект, участок и действующие градостроительные ограничения.

Если жилой дом самовольно построен с нарушением определенных требований, но он находится на участке категории ИЖС, его параметры ничего не нарушают, а земля при этом оформлена в собственность и у владельца есть все документы, то снос таких построек не допускается. Юридическая проверка помогает понять, есть ли основания для легализации или нужно готовиться к спору о сносе.

Когда из-за самостроя могут изъять участок

Если доказан факт самовольного строительства и выдано предписание о сносе, а собственник игнорирует данное требование, то участок, на котором находится объект, могут отобрать. Другие причины изъятия — использование земли не по назначению или создание угрозы окружающей среде. Перед подачей документов важно сопоставить объект, участок и действующие градостроительные ограничения.

При этом раньше землю могли изъять только из-за использования не по назначению или из-за ее заброшенного состояния. Например, когда участок выдавали для сельскохозяйственных нужд, а он зарастал бурьяном. С 2018 года землю могут изъять и из-за самовольной постройки, которую собственник отказывается сносить. Юридическая проверка помогает понять, есть ли основания для легализации или нужно готовиться к спору о сносе.

Чем грозит неоформленная самовольная постройка

В худшем случае самовольно построенные объекты обяжут снести. Но КоАП также предусматривает штрафные санкции за самострой. Они накладываются даже на тех, кто хочет узаконить объекты в предусмотренном законом порядке. Своевременное оформление снижает риск штрафов, предписаний и споров с муниципалитетом.

Штрафы за самовольную постройку в 2024 году — сколько придется заплатить:

• физлицам – до 5 тыс. сом.;
• ИП и должностным лицам – до 50 тыс. сом.;
• юридическим лицам – до 1 млн сом.

Уплата штрафа за самовольно построенный объект не отменяет постановление о сносе и не дает никаких отсрочек. Если суд или местные власти решили, что построек на участке быть не должно и нормам они не соответствуют, придется расстаться и с деньгами, и с самим объектом. Конечно, если вы не докажете правомерность своих действий. Перед подачей документов важно сопоставить объект, участок и действующие градостроительные ограничения.

Как проходит легализация самовольной постройки

Легализовать самовольные постройки можно тремя способами:

• Официально получить разрешение на строительство.
• Получить решение градостроительно-земельной комиссии.
• Установить право собственности в судебном порядке в соответствии с положениями ст. 222 ГК КР.

Также можно оспорить факт признания объекта самовольно построенным в судебном порядке. Для этого придется доказать, что он не обладает признаками самостроя. Своевременное оформление снижает риск штрафов, предписаний и споров с муниципалитетом.

Кто вправе инициировать легализацию

Самовольная постройка может быть узаконена только владельцем участка, на котором она находится. Исключение — муниципальные земли. Проще говоря, если вы возвели объект на участке, который принадлежит городу, и в ходе строительства не нарушили никаких норм, то легализация этого объекта возможна. А вот при значительных нарушениях — нет. Перед подачей документов важно сопоставить объект, участок и действующие градостроительные ограничения.

Кто решает вопрос о сносе, реконструкции или сохранении

Местные власти или суд. Большинство решений по самовольно построенным объектам принимается именно муниципалитетами. Впрочем, ничто не мешает фактическому собственнику подать в суд и добиться справедливости в споре с местными властями. Другое дело, что сделать это без своевременной юридической помощи проблематично. Юридическая проверка помогает понять, есть ли основания для легализации или нужно готовиться к спору о сносе.

Какие документы подготовить

Если мы говорим о легализации объекта самовольного строительства через получение официального разрешения, потребуются следующие документы:

• градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) и технические условия на коммуникации;
• акт обследования территории от проектной организации;
• проект;
• заключение по итогам экспертизы проектной документации.

Если постройками затрагиваются фасады других зданий, то дополнительно нужно получить архитектурно-градостроительное решение.

Куда подавать документы

Разрешение выдает региональный Строительный надзор после ознакомления с комплектом документов. Документ будет предоставлен только в случае, если вы передадите все необходимое и не допустите ошибок. Перед подачей документов важно сопоставить объект, участок и действующие градостроительные ограничения.

Упрощенный порядок оформления

Легализовать самовольные постройки по-прежнему можно и по «дачной амнистии». Но только если речь идет о жилых и надворных строениях на участках для садоводства, для личного подсобного хозяйства и ИЖС в границах населенного пункта. Для оформления нужно собрать документы, подтверждающие право собственности на самовольно возведенное строение и направить их в государственный орган по земельным ресурсам и кадастру в сопровождении технического плана объекта. Юридическая проверка помогает понять, есть ли основания для легализации или нужно готовиться к спору о сносе.

Что делать, если разрешения на строительство нет

В случае с самовольно построенными зданиями также возможна легализация через муниципальную комиссию по самостроям. Альтернативный вариант — обращение в суд. Но будьте готовы к тому, что даже если постройка будет легализована, вам все равно придется заплатить штраф. Перед подачей документов важно сопоставить объект, участок и действующие градостроительные ограничения.

Легализация самостроя через суд

В судебном порядке можно оспорить решение местных властей или узаконить самовольные постройки по собственной инициативе.

Для этого нужно подготовить комплект документов, который включает в себя:

• заявление;
• выписку из государственный кадастр недвижимости или иное подтверждение права собственности на земельный участок;
• ГПЗУ;
• результаты экспертизы на соответствие нормам;
• квитанцию об уплате госпошлины.

Если в результате разбирательств объект узаконят, то вы сможете подать решение суда в государственный орган по земельным ресурсам и кадастру. После этого постройка де-факто будет легализована. Тот факт, что она была возведена самовольно, в свидетельстве о праве собственности указан не будет. Своевременное оформление снижает риск штрафов, предписаний и споров с муниципалитетом.

Как действовать при отказе в оформлении

Если государственные органы или местные власти отказали в легализации самовольной постройки, то вы можете оспорить это решение в суде. Однако часто они просто возвращают документы и указывают на ошибки или на недостающие бумаги — в этой ситуации нужно устранить неточности, проверить действительность заключений и справок, после чего обратиться повторно. Юридическая проверка помогает понять, есть ли основания для легализации или нужно готовиться к спору о сносе.

Частые вопросы о легализации самостроя

ОсОО JURIST.KG помогает провести оформление самовольно возведенных объектов. Это касается как жилых домов, так и нежилых построек. Опыт помогает нам добиваться позитивного исхода даже в самых сложных ситуациях. Мы собрали самые распространенные вопросы клиентов о процедуре легализации самостроя и попросили наших юристов дать на них краткие ответы.

Какие объекты признают самовольными постройками?

Статьей 222 ГК КР самовольно построенные объекты определяются в качестве зданий, которые находятся на чужом участке или на земле, где запрещено строительство, а также возводятся без необходимых разрешений или с нарушением действующих норм. Юридическая проверка помогает понять, есть ли основания для легализации или нужно готовиться к спору о сносе.

Можно ли сохранить объект, если строил не собственник участка?

Да, например, если речь идет о постройках на муниципальной земле. Но только если самовольное строительство велось без нарушений. В договоре на использование участка при этом не должно быть соответствующих ограничений. Своевременное оформление снижает риск штрафов, предписаний и споров с муниципалитетом.

Что происходит, если объект строил один человек, а собственник другой

Тогда собственник должен возместить расходы на строительство за вычетом суммы, которую он потратил на оформление самовольно возведенного объекта. Перед подачей документов важно сопоставить объект, участок и действующие градостроительные ограничения.

Могут ли обязать снести объект на собственном участке?

Только если объект создает опасность для жизни и здоровья людей. В прочих случаях незаконное строительство может быть установлено только решением суда. Юридическая проверка помогает понять, есть ли основания для легализации или нужно готовиться к спору о сносе.

Можно ли оформить дом с нарушенными отступами?

Да. Можно оформить прирезку, перераспределить участки, зафиксировать новые границы участка — вариантов несколько, но у каждого есть свои нюансы. советуем предварительно проконсультироваться с юристом, чтобы найти правильное решение.

Когда объект нельзя признать самостроем?

Объект не признают самостроем, если на момент начала его возведения не существовало никаких ограничений, либо собственник не мог знать о них. Юридическая проверка помогает понять, есть ли основания для легализации или нужно готовиться к спору о сносе.

Для каких объектов нужно разрешение на строительство?

В соответствии со ст. 51 ГрК КР разрешение на строительство нужно оформлять при возведении некоторых капитальных зданий. В частности, домов с числом этажей от трех и более. Но иногда документ нужно получать даже на строительство бани. В законе сложные и неоднозначные формулировки, поэтому перед началом работ советуем проконсультироваться с юристом. Перед подачей документов важно сопоставить объект, участок и действующие градостроительные ограничения.

Нужно ли оформлять пристрой к дому?

Да. Равно как и строительство дома без разрешения, несогласованная пристройка может привести к крупному штрафу. В дальнейшем незарегистрированные объекты могут обязать снести. Юридическая проверка помогает понять, есть ли основания для легализации или нужно готовиться к спору о сносе.