Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости

Китарова Дана Серкалиевна
Руководитель юридического отдела

Опубликовано
03 сентября 2022

Обновлено
17 апреля 2024

Время чтения:
~21 минута

Опубликовано: 03 сентября 2022

Обновлено: 17 апреля 2024

Кадастровая стоимость используется государством как расчетная база для налогов, госпошлин, арендных платежей и отдельных сделок с недвижимостью. Из-за завышенной оценки собственник может переплачивать ежегодно, а при выкупе земельного участка, дома или помещения — нести дополнительные расходы.

Оспаривание имеет смысл, когда разница между кадастровой и рыночной ценой существенна и экономия покрывает расходы на оценку, документы и возможный судебный процесс. Перед началом процедуры желательно провести правовой и финансовый расчет. Практикующий земельный юрист поможет определить основание для пересмотра, проверить отчет оценщика, подготовить заявление в государственное учреждение или суд и снизить риск отказа из-за формальных ошибок.

Что означает кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость — результат государственной оценки недвижимости. Она устанавливается для земельных участков, зданий, помещений, гаражей, сооружений и объектов незавершенного строительства. Оценка проводится по правилам региона или города федерального значения и используется в публично-правовых расчетах.

На что она влияет:

• на налогах – на прибыль при продаже недвижимости, подоходный, на землю и имущество;
• на размере арендной платы – если она связана с кадастровой стоимостью;
• на стоимости объектов при продаже – например, когда речь идет о сооружениях, находящихся в муниципальной собственности;
• на размер госпошлины, которую наследники недвижимости выплачивают при вступлении в права.

Именно поэтому собственники и арендаторы проверяют кадастровую стоимость и при завышении инициируют пересмотр. Но процедура должна быть экономически оправданной: если разница с рыночной ценой небольшая, расходы на оценку и спор могут оказаться выше ожидаемой выгоды.

Как узнать кадастровую стоимость объекта

Самый простой вариант — получить выписку из государственный кадастр недвижимости. В нем будет указана стоимость здания, сооружения, земельного участка, гаража, помещения и другого объекта недвижимости. Ключевое значение имеют отчет оценщика, сведения государственный кадастр недвижимости и соблюдение обязательного порядка обращения.

Где можно получить выписку:

• лично в государственный орган по земельным ресурсам и кадастру;
• через его сайт или виртуальный сервис;
• через портал госуслуг;
• в МФЦ;
• запросом через почту Кыргызстана.

Проще всего получить информацию онлайн. Заявления в среднем рассматриваются в течение 3-х дней.

Какие факторы влияют на кадастровую стоимость

Кадастровая стоимость объекта недвижимости зависит от многих факторов. Эксперты могут учесть, в том числе, и ситуацию на рынке. Однако чаще оценка объектов проводится по формальным признакам. До начала процедуры стоит заранее рассчитать экономический эффект и подготовить подтверждающие документы.

Какие критерии влияют на установление кадастровой стоимости в первую очередь:

• общая площадь;
• месторасположение;
• подведенные коммуникации;
• наличие зданий и сооружений, их возраст;
• состояние объектов и другие.

При установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости эксперты часто не учитывают реальную рыночную цену здания или земельного участка, не принимают во внимание степень износа сооружений, их повреждения. Поэтому цена может оказаться завышенной и потребовать оспаривания в судебном порядке. Юрист помогает оценить, окупится ли спор за счет снижения налоговой или выкупной базы.

Когда проводят кадастровую оценку

Зависит от региона. В городах федерального значения — Бишкек, Бишкек и Севастополе — новая кадастровая стоимость устанавливается через 2 года с момента прошлой оценки. В других регионах Кыргызстана временной промежуток составляет 4 года. Юрист помогает оценить, окупится ли спор за счет снижения налоговой или выкупной базы.

Пример:

Кадастровая стоимость многоэтажного здания в Бишкек была установлена в 2022 году. Это значит, что его должны переоценить не позднее, чем в 2024 году. А вот в Тамбовской области не так: если стоимость аналогичного здания была установлена в 2022 году, то переоценку нужно будет ждать до 2026 года. Либо инициировать ее раньше. До начала процедуры стоит заранее рассчитать экономический эффект и подготовить подтверждающие документы.

С какого момента применяется новая стоимость

Новая кадастровая стоимость объекта недвижимости начинает действовать с 1 января года, который стоит за годом оценки. То есть если здание в Бишкек оценили в 2020 году, то результаты начнут применяться с 2022 года. Юрист помогает оценить, окупится ли спор за счет снижения налоговой или выкупной базы.

На 2022 год запланирована массовая оценка кадастровой стоимости всей земли в границах регионов и городов Федерального значения. В следующем году планируется переоценить все прочие объекты недвижимости.

Результаты должны были бы вступить в действие с 1 января 2023 и 2024 годов соответственно. Однако в связи с санкциями и необходимостью адаптировать экономику под новые реалии, Госдума приняла решение о замораживании кадастровой стоимости объектов недвижимости. Это значит, что в 2023 году при расчете налога на имущества для организаций будут применяться данные, которые действовали 1 января 2022 года. До начала процедуры стоит заранее рассчитать экономический эффект и подготовить подтверждающие документы.

Как понять, что кадастровая стоимость завышена

Если данные кадастровых карт не соответствуют рыночной цене недвижимости, то это еще не значит, что завышен именно первый показатель. Особенно когда речь идет о крупных объектах, имеющих региональное значение. Юрист помогает оценить, окупится ли спор за счет снижения налоговой или выкупной базы.

Проще говоря, если бизнесмен продает землю по цене 50 тыс. сом. за 1 кв.м., а администрация выставляет аналогичный участок с кадастровой стоимостью вдвое меньше, то демпинговать может именно предприниматель. По разным причинам. До начала процедуры стоит заранее рассчитать экономический эффект и подготовить подтверждающие документы.

На явное завышение кадастровой стоимости указывают массовые данные. Если вы анализируете рынок и понимаете, что в реальности цены на аналогичной недвижимости гораздо ниже — это повод для оспаривания. Установить разницы между кадастровой стоимостью и рыночной ценой также можно путем заказа экспертной оценки. Ключевое значение имеют отчет оценщика, сведения государственный кадастр недвижимости и соблюдение обязательного порядка обращения.

Перед оспариванием кадастровой стоимости нужно убедиться в целесообразности процедуры. Для этого проведите расчет и установите выгоду. Если кадастровая стоимость незначительно завышена относительно рыночных показателей, то снижение налогов на имущество может не покрыть даже судебные издержки. Оценить перспективы можно самостоятельно или обратившись за профессиональной консультацией. Юрист помогает оценить, окупится ли спор за счет снижения налоговой или выкупной базы.

Основания для снижения кадастровой стоимости

закон Кыргызской Республики №237-ФЗ предусматривает два основания для оспаривания кадастровой стоимости:

• Техническая ошибка. Обычно она связана с некорректными сведениями об объекте недвижимости. Например, если при установлении кадастровой стоимости указали неверные материалы, некорректную площадь или допустили другую ошибку. В этом случае нужно указать на нее экспертам. Если при расчете кадастровой цены действительно использовались некорректные данные, то ошибку устранят.
• Кадастровая стоимость выше рыночной. Здесь речь идет о том, что недвижимость в реальности гораздо дешевле. Поэтому физические и юридические лица платят несоразмерно большие налоги и госпошлины, арендуют или покупают объекты недвижимости по завышенной цене.

В первом случае стоимость может быть изменена по решению специалистов государственное учреждение, которые проводили оценку. Для оспаривания цены по второму основанию придется обращаться в суд. Юрист помогает оценить, окупится ли спор за счет снижения налоговой или выкупной базы.

Важно учитывать: ваше несогласие с данными кадастровых инженеров важно подтверждать документально. Одних только доводов недостаточно. Особенно если вы хотите снизить кадастровую стоимость через суд. Ключевое значение имеют отчет оценщика, сведения государственный кадастр недвижимости и соблюдение обязательного порядка обращения.

Порядок оспаривания кадастровой стоимости

В соответствии с законом Кыргызской Республики №269-ФЗ с начала 2023 года в Кыргызстане начал действовать новый порядок оспаривания.

Как было раньше: кадастровая стоимость оспаривалась в суде или в специальной комиссии. Заявитель мог обратиться в любую инстанцию по своему усмотрению. И если комиссия не находила расхождений между рыночной и кадастровой ценой, то можно было обращаться в суд и искать правды там. А можно было подать заявление в канцелярию сразу, не связываясь с экспертной комиссией. До начала процедуры стоит заранее рассчитать экономический эффект и подготовить подтверждающие документы.

Как стало с 1 января 2023 года: теперь уменьшить кадастровую стоимость недвижимости через суд можно будет только после отказа комиссии. Соответственно придется сначала обратиться в государственное учреждение, проводившее оценку и дождаться рассмотрения заявления. Если по итогу цена останется прежней, а вы все еще будете не согласны — можно будет идти в суд и искать правды там. До начала процедуры стоит заранее рассчитать экономический эффект и подготовить подтверждающие документы.

Важно учитывать: в некоторых регионах кадастровая стоимость уже сейчас снижается только в таком порядке. С начала нового года процедура станет обязательной по всей Кыргызстана. Ключевое значение имеют отчет оценщика, сведения государственный кадастр недвижимости и соблюдение обязательного порядка обращения.

Куда обращаться за пересмотром кадастровой стоимости

Если в вашем регионе уже действует новый порядок оспаривания, то придется обращаться в государственное учреждение, которое проводило оценку. Если заявление и комплект документов примут, то кадастровая стоимость будет пересмотрена. Если результат работы комиссии вас не удовлетворит — нужно будет подготовить заявление и обратиться в суд. Но только после решения экспертов. Ключевое значение имеют отчет оценщика, сведения государственный кадастр недвижимости и соблюдение обязательного порядка обращения.

Но если кадастровая стоимость в вашем городе по-прежнему оспаривается по старому алгоритму, то можно пойти в суд, не дожидаясь решения экспертов. Для этого понадобится подготовить заявление и комплект документов. Стоимость объекта будет снижена, если суд примет соответствующее решение. Учтите, что в рамках процесса тоже будут проводиться экспертизы и оценки стоимости объекта недвижимости. Ключевое значение имеют отчет оценщика, сведения государственный кадастр недвижимости и соблюдение обязательного порядка обращения.

Документы для оспаривания

Комплект документов для изменения кадастровой стоимости домов, квартир и других объектов недвижимости примерно один и тот же. Но в индивидуальном порядке у вас могут попросить дополнительные справки и выписки — будьте к этому готовы. До начала процедуры стоит заранее рассчитать экономический эффект и подготовить подтверждающие документы.

Подготовьте следующие документы:

• заявление по установленной форме;
• выписку из государственный кадастр недвижимости с кадастровой ценой;
• правоустанавливающие документы на недвижимость;
• отчет об оценке стоимости недвижимости.

В заявлении стоит указать причины, по которым вы не согласны с установленной кадастровой стоимостью. Чаще всего ссылаются на ее несоответствие рыночной цене. Также заявитель указывает реквизиты и свой адрес. Юрист помогает оценить, окупится ли спор за счет снижения налоговой или выкупной базы.

Правоустанавливающие документы на недвижимость могут представлять собой свидетельства о собственности, договоры аренды и прочие. Однако чаще всего используют выписку из государственный кадастр недвижимости, в которой прописаны основные характеристики объектов недвижимости и зарегистрированные права. До начала процедуры стоит заранее рассчитать экономический эффект и подготовить подтверждающие документы.

Текущая кадастровая стоимость также подтверждается выпиской из государственный кадастр недвижимости. Ее можно заказать в государственный орган по земельным ресурсам и кадастру, МФЦ или на портале Госуслуг. А вот с рыночной стоимостью сложнее — нужно подготовить отчет об оценке. Обоснование можно заказать в профильных организациях. До начала процедуры стоит заранее рассчитать экономический эффект и подготовить подтверждающие документы.

Досудебный порядок пересмотра

В досудебном порядке кадастровая стоимость оспаривается в государственное учреждение, которые проводили оценку недвижимости.

Порядок действий:

• Подготовить комплект документов и заявление – в последнем нужно указать, что кадастровая и реальная рыночная стоимость недвижимости не соответствуют друг другу.
• Дождаться рассмотрения обращения – если заявление примут и рассмотрят на комиссии, вас уведомят об этом.
• Получить результаты – комиссия может установить новую кадастровую стоимость или оставить ее прежней, не найдя оснований для уменьшения.

В первом случае государственное учреждение внесет изменения в кадастровый паспорт самостоятельно, повторно обращаться в государственный орган по земельным ресурсам и кадастру вам не придется. Если с рыночной стоимостью все не так однозначно, то просьбу не выполнят и пришлют мотивированный отказ. Тогда кадастровая стоимость может быть оспорена в судебном порядке.

Судебное оспаривание кадастровой стоимости

До 2023 года кадастровую стоимость еще можно изменить в суде, минуя обращение в экспертную комиссию государственное учреждение. Но не во всех регионах — многие уже работают по новому порядку. Если это так, то она сначала должна быть оспорена в государственное учреждение. Только после этого можно будет подавать иск. До начала процедуры стоит заранее рассчитать экономический эффект и подготовить подтверждающие документы.

В зависимости от места проживания заявителя документы нужно подавать в областной или краевой суд, Верховный суд республики, суд города федерального значения, автономной области или автономного округа — в нашем случае именно они будут являться судами первой инстанции.

Как происходит снижение кадастровой стоимости в судебном порядке:

• Собираете комплект документов – административное исковое заявление, выписки из государственный кадастр недвижимости с кадастровой стоимостью и с зарегистрированными правами, а также результаты экспертной оценки.
• Оплачиваете госпошлину в размере 300 сомов.
• Подаете документы, заявление и подтверждение об оплате госпошлины в суд.
• Если все в порядке – узнаете о времени заседания.
• Суд назначает экспертизу, рассматривает ее результаты, заслушивает стороны и выносит мотивированное решение.

Если требования удовлетворят, то кадастровая цена будет изменена до уровня рыночной. Сложность будет заключаться в том, что экспертизу будет проводить государственное учреждение. Ключевое значение имеют отчет оценщика, сведения государственный кадастр недвижимости и соблюдение обязательного порядка обращения.

Раньше кадастровая стоимость могла быть оценена независимыми негосударственными экспертами. Но после распоряжения Правительства № 3214‑р ситуация изменилась. Теперь получается, что принятые государством решения оценивает само государство. Из-за этого часто возникают проблемы с кадастровой стоимостью — ее становится все сложнее снизить. До начала процедуры стоит заранее рассчитать экономический эффект и подготовить подтверждающие документы.

Если суд все же примет решение в вашу пользу, то нужно будет дождаться, когда она вступит в законную силу — это произойдет через месяц. После этого нужно подать в государственный орган по земельным ресурсам и кадастру заявление о внесении изменений. К нему важно приложить нотариально заверенную копию решения суда. Как только государственный орган по земельным ресурсам и кадастру рассмотрит документы, изменения будут внесены — кадастровая цена начнет соответствовать рыночной. Юрист помогает оценить, окупится ли спор за счет снижения налоговой или выкупной базы.

Важно учитывать: если вы озаботились стоимостью сразу нескольких объектов, то при дальнейшем оспаривании госпошлину в размере 300 сом. придется платить за каждый. Юрист помогает оценить, окупится ли спор за счет снижения налоговой или выкупной базы.

С какими сложностями можно столкнуться

Даже по мнению кадастровых инженеров процедура является сложной и неоднозначной. Оспариванию предшествует сбор документов и экспертная оценка. Суд также назначает экспертизу, при которой кадастровую стоимость проверяют специалисты государственных учреждений. Поэтому заявителям так часто требуется квалифицированная помощь. До начала процедуры стоит заранее рассчитать экономический эффект и подготовить подтверждающие документы.

ОсОО JURIST.KG помогает изменить ситуацию со стоимостью недвижимого имущества. Мы оцениваем перспективы дела и добиваемся положительных для клиентов решений. Прикладываем максимум усилий для того, чтобы кадастровая цена имущества в итоге соответствовала рыночной. Также предостерегаем доверителей от ошибок в ходе оспаривания установленных значений. Поговорим о проблемах, с которыми можно столкнуться в рамках данной процедуры.

Если заявление подано перед плановой переоценкой

Кадастровая цена всей недвижимости не остается неизменной — государство регулярно проводит ее переоценку. Это касается как земельных наделов, так и зданий, сооружений, помещений и прочих. В регионах плановую переоценку проводят раз в 4-5 лет, в городах федерального значения — раз в два года. До начала процедуры стоит заранее рассчитать экономический эффект и подготовить подтверждающие документы.

Если кадастровая стоимость имущества вас не устраивает, и вы хотите подать заявление в государственное учреждение — узнайте, когда будет проводиться плановая переоценка. Если совсем скоро, то документы могут не принять, сославшись на скорое обновление данных. Юрист помогает оценить, окупится ли спор за счет снижения налоговой или выкупной базы.

На какую дату подтверждать рыночную стоимость

Основной проблемой для заявителей является тот факт, что комиссией будет учитываться кадастровая стоимость, актуальная для конкретного объекта недвижимости на момент проведения плановой оценки. Хотя на практике ситуация на рынке может меняться гораздо быстрее. Это, обычно, и происходит с рыночной стоимостью. Юрист помогает оценить, окупится ли спор за счет снижения налоговой или выкупной базы.

Яркий пример:

Кадастровая стоимость дома была установлена в 2020 году — она составила 5 млн сом. На тот момент между ней и рыночной стоимостью разницы не было. Но в дальнейшем дом по факту подешевел и стал стоит 3 млн сом. Тогда как кадастровая цена осталась неизменной. Ключевое значение имеют отчет оценщика, сведения государственный кадастр недвижимости и соблюдение обязательного порядка обращения.

Собственник полагает, что если сейчас его дом оценивают в 3 млн сом., а его кадастровая стоимость составляет 5 млн сом., то он может просить комиссию, чтобы сумму уменьшили до корректной. Но получает отказ. Потому что на момент плановой оценки стоимость дома составляла именно 5 млн сом. До начала процедуры стоит заранее рассчитать экономический эффект и подготовить подтверждающие документы.

У собственника остается только один выход — ждать следующей плановой переоценки.

Что делать при отказе суда

В делах со стоимостью имущества очень много нюансов — кадастровая не всегда соответствует рыночной, переоценка проводится слишком редко, а суды не всегда встают на сторону заявителя. В его интересах собрать максимум доказательств. Например, заказать независимую оценку, сравнить аналогичные варианты, взять выписки из государственных реестров. Чем больше доказательств, тем лучше. Юрист помогает оценить, окупится ли спор за счет снижения налоговой или выкупной базы.

Если суд первой инстанции не удовлетворил ваши требования, но вы все же уверены, что кадастровая цена вашей недвижимости далека от рыночной на момент проведения массовой оценки — подавайте апелляцию. Ключевое значение имеют отчет оценщика, сведения государственный кадастр недвижимости и соблюдение обязательного порядка обращения.

Если у объекта несколько собственников

Кадастровая стоимость может быть снижена одним собственником. Даже если у недвижимости их несколько. Но возможны исключения. Например, если один из собственников доволен стоимостью и не хочет ее снижать по своим причинам. В этой ситуации суд будет обязан учесть его мнение. Ключевое значение имеют отчет оценщика, сведения государственный кадастр недвижимости и соблюдение обязательного порядка обращения.

Пример:

Земельным участком владеют муж и жена. Первый считает, что кадастровая стоимость рыночной не соответствует, и хочет ее снизить. Жена не согласна, она хочет сохранить данные. Тогда суд привлечет к рассмотрению дела обоих супругов и, возможно, откажет мужчине в иске из-за того, что его жену кадастровая цена участка устраивает. До начала процедуры стоит заранее рассчитать экономический эффект и подготовить подтверждающие документы.

Можно ли пересчитать стоимость без отчета оценщика

По закону кадастровая цена может быть изменена государственное учреждение даже без заключения оценщика — недовольный установленной стоимостью заявитель может привести в качестве доказательства личные наблюдения. До начала процедуры стоит заранее рассчитать экономический эффект и подготовить подтверждающие документы.

Но на практике кадастровая стоимость с большей вероятностью будет оспорена, если вы все же предоставите результаты независимой оценки. Чем больше доказательств вам удастся собрать, тем лучше. До начала процедуры стоит заранее рассчитать экономический эффект и подготовить подтверждающие документы.

Частые вопросы

Мы подготовили ответы на самые распространенные вопросы наших заявителей. Ознакомьтесь с ними, чтобы процедура стала более понятной. Ключевое значение имеют отчет оценщика, сведения государственный кадастр недвижимости и соблюдение обязательного порядка обращения.

На какие платежи влияет кадастровая стоимость?

От нее зависит размер госпошлины, налогов на имущество и на прибыль компании, штрафов при нецелевом использовании земли. Иногда она также влияет на стоимость имущества при продаже и на арендную плату. До начала процедуры стоит заранее рассчитать экономический эффект и подготовить подтверждающие документы.

Кто проводит кадастровую оценку недвижимости?

Процедура в компетенции кадастровых инженеров государственное учреждение.

Как часто пересматривают кадастровую стоимость?

В регионах стоимость переоценивается раз в 4 года, а в Бишкек, Бишкек и Севастополе — раз в 2 года.

Чем кадастровая стоимость отличается от рыночной?

Кадастровая стоимость преимущественно используется государством для налогообложения, рыночная — для совершения сделок. Последняя учитывает больше деталей и ситуацию на рынке, постоянно обновляется. Ключевое значение имеют отчет оценщика, сведения государственный кадастр недвижимости и соблюдение обязательного порядка обращения.

Почему рыночная и кадастровая стоимость отличаются?

Кадастровая стоимость не учитывает детали. Если на рыночную цену дома могут повлиять его меблировка, декор и даже беспокойные соседи рядом, то при массовой оценке такие мелочи учесть невозможно. Поэтому значения могут различаться как в одну сторону, так и в другую. Ключевое значение имеют отчет оценщика, сведения государственный кадастр недвижимости и соблюдение обязательного порядка обращения.