Как принять квартиру в новостройке и не пропустить дефекты

Опубликовано: 30 марта 2021

Обновлено: 17 апреля 2024

Передача ключей от новой квартиры нередко превращается не в праздник, а в детальный осмотр с фиксацией недостатков. Одна из главных причин — некачественный ремонт. Подрядчики и застройщики иногда рассчитывают, что дольщик устанет спорить и подпишет акт без подробных замечаний. Торопиться с заселением понятно, особенно после нескольких лет ожидания, но незамеченные дефекты позже могут привести к расходам на ремонт, экспертизу и судебный спор.

ОсОО JURIST.KG оказывает профессиональную помощь при некачественном ремонте в новостройке: юрист и эксперт сопровождают осмотр, помогают правильно оформить дефектный акт, готовят претензию застройщику и, при необходимости, ведут спор в суде. Ниже — практический чек-лист: что проверять при приемке квартиры, как фиксировать нарушения и почему важно не подписывать акт приема-передачи без замечаний.

Что взять с собой на приемку квартиры

На приемке важно осмотреть не только отделку, но и инженерные узлы, геометрию помещений, окна, двери и общедомовые элементы. Подготовьте набор простых инструментов — он поможет зафиксировать дефекты сразу, пока представитель застройщика находится на объекте:

• блокнот и карандаш – понадобятся для заметок и расчетов, а также для проверки качества работы вентиляции;
• фотокамера (подойдет и камера на смартфоне) – поможет зафиксировать все недочеты, чтобы заблаговременно собрать доказательства;
• фонарик (опять же подойдет фонарь вашего смартфона) – необходим для исследования затемненных участков помещений;
• строительный уровень – с помощью него вы будете проверять ровность стен;
• вертикальный отвес – он поможет убедиться в том, что стены находятся вертикально по отношению к полу и потолку;
• рулетка – поможет измерить длину каждой стены и вычислить точную площадь помещений;
• бюджетный электроприбор – необходим для проверки розеток, также можно взять с собой вольтметр, чтобы установить точное напряжение в сети.

Все замечания фиксируйте письменно и подтверждайте фото. После осмотра их нужно перенести в смотровой лист или дефектный акт. Если дефекты устранимы, застройщик обязан организовать работы; если нарушение нельзя исправить, например фактическая площадь меньше указанной в ДДУ, можно ставить вопрос о компенсации.

Как принимать квартиру без отделки

Необъяснимый факт: часто приемка квартиры с черновой отделкой проводится исключительно формально. Как только дольщик указывает на недочеты, представитель застройщика всем своим видом дает понять, что рассчитывать на большее нельзя и все в полном порядке. Поэтому важно знать свои права и требования, установленные нормативами для помещений без отделки. Такой подход помогает зафиксировать позицию дольщика и сохранить право требовать устранения недостатков.

На что обратить внимание в первую очередь:

• не допускаются явные неровности, щели и трещины, смещение строительных блоков;
• общая площадь должна быть не меньше заявленной в ДДУ;
• стены должны располагаться перпендикулярно по отношению к потолку и полу, углы между ними обязательно должны составлять 90 градусов;
• планировка квартиры должна соответствовать плану, расхождения без предварительного согласования и подписания соответствующего договора недопустимы;
• оконные конструкции, замки и двери не должны иметь каких-либо дефектов;
• провода должны быть изолированы, коммуникации должны быть подведены согласно плану.

Трубы не должны шататься и провисать. На счетчиках должны быть установлены дополнительные пломбы. Также рекомендуется сфотографировать их показания, особенно если из-за недостатков вы пока не готовы принять квартиру. Такой подход помогает зафиксировать позицию дольщика и сохранить право требовать устранения недостатков.

Важно учитывать и на микроклимат в помещениях: во всех комнатах должно быть сухо, не допускается образование плесени, грибка и подтеков. Вентиляция должна работать: чтобы проверить это, приложите к решетке лист бумаги. Если он будет приставать, значит, воздух втягивается и система вентиляции в порядке. Такой подход помогает зафиксировать позицию дольщика и сохранить право требовать устранения недостатков.

Как проверять квартиру с отделкой от застройщика

Квартиры с отделкой от застройщика не обязательно должны быть отремонтированы в чистовом варианте. Перечень работ указывается в договоре и в ходе приемке нужно ориентироваться именно на него. Чем подробнее оформлен осмотр, тем проще подтвердить нарушение договора долевого участия.

Обычно необходимо проверить:

• фактическую площадь – измерить и сравнить ее с заявленной;
• отделку пола, потолка и стен;
• качество оконных и дверных блоков;
• окна, межкомнатные перегородки и двери, если они предусмотрены;
• электропроводку, розетки, выключатели и светильники;
• коммуникации, систему отопления и вентиляции;
• сантехнику, радиаторы и другие приборы.

В отдельных случаях подрядчик гарантирует предоставление дополнительных услуг — например, подключение телевизионного кабеля или интернета. Если это заявлено в договоре, то вы вправе требовать от застройщика реализации принятых обязательств. При отсутствии точки подключения или кабеля, нужно вынести это в перечень замечаний. Такой подход помогает зафиксировать позицию дольщика и сохранить право требовать устранения недостатков.

Подробный чек-лист приемки квартиры

Не подписывайте акт приема-передачи квартиры до тех пор, пока застройщик не устранит все обнаруженные недостатки. Проверьте, все ли вы осмотрели, используя представленный ниже чек-лист — он поможет не упустить важные детали. Такой подход помогает зафиксировать позицию дольщика и сохранить право требовать устранения недостатков.

Площадь квартиры и помещений

Важно учитывать: лучше всего, если приемка квартиры будет проводиться днем, при достаточном естественном освещении — так у вас больше шансов обнаружить все недочеты. Учтите это при выборе времени для осмотра. Чем подробнее оформлен осмотр, тем проще подтвердить нарушение договора долевого участия.

Самостоятельно рассчитайте площадь каждого помещения. Для этого измерьте длину и ширину стен на уровне пола. Помещения с неправильной формы стоит разделить на простые фигуры (например, на прямоугольники и треугольники), рассчитать и сложить их площади. Если значения меньше предусмотренных планом — требуйте компенсации. Если застройщик откажется исправлять дефекты, письменные замечания станут основой для претензии или иска.

Входная дверь и проем

Размер дверного проема должен соответствовать плану. Стяжка на полу возле входа не должна крошиться и рассыпаться. Важно, чтобы двери были правильно установлены, не скрипели, не закрывались самостоятельно. советуем проверить качество монтажа. Для этого оставьте дверь слегка приоткрытой: при недочетах в установке она закроется сама. Такой подход помогает зафиксировать позицию дольщика и сохранить право требовать устранения недостатков.

Пол и стяжка

Стяжка пола должна быть ровной, без видимых дефектов, щелей и трещин. Они также должна иметь прописанную в договоре толщину. При этом не стоит путать деформационные швы, которые строители оставляют для компенсации расширения стяжки, с дефектами. В случае приобретения квартиры с отделкой обратите особое внимание на качество материалов и соблюдение технологий при их укладке или настиле. Такой подход помогает зафиксировать позицию дольщика и сохранить право требовать устранения недостатков.

Потолки и межплитные швы

В кирпичных и панельных домах потолки состоят из плит. Стыки между ними застройщик обязан заделать. Впрочем, если вы собираетесь установить натяжные потолки, то по этому поводу можно не беспокоиться. На безопасность эксплуатации виднеющиеся стыки не влияют. А вот высоту потолков стоит измерить обязательно — если она меньше заявленной в ДДУ или менее 2.5 м, то это повод для получения компенсации. Если застройщик откажется исправлять дефекты, письменные замечания станут основой для претензии или иска.

Стены, углы и штукатурка

Здесь особенно важно обратить внимание на принятые нормы, проверить ровность и вертикальность стен. Ведь даже на выравнивание перепада в 1 см в дальнейшем уйдет очень много стройматериалов. Также стоит учесть, что для каждого типа штукатурки СНиП предусматривает свои максимальные отклонения и правила использования. Так гипс нельзя использовать при отделке санузлов. Если застройщик откажется исправлять дефекты, письменные замечания станут основой для претензии или иска.

Внимание! По СНиП 3.03.01-87 максимально допустимые отклонения по вертикали составляют ≤ 20 мм для бетонных и ≤10 мм для кирпичных стен. Если застройщик откажется исправлять дефекты, письменные замечания станут основой для претензии или иска.

Оконные блоки и стеклопакеты

Важно проверить качество блока в целом, целостность и отсутствие дефектов в профиле и стеклопакете. При выявлении любых замечаний нужно внести соответствующие комментарии в акт. Уплотнитель при этом должен прилегать максимально плотно, а монтажная пена должна быть защищена от воздействия ультрафиолета. Чем подробнее оформлен осмотр, тем проще подтвердить нарушение договора долевого участия.

Электрика и точки подключения

Никогда не проверяйте розетки в новой квартире при помощи смартфона. Из-за неполадок в электросети телефон может закоротить. Используйте только дешевые электроприборы и, по возможности, вольтметр. Такой подход помогает зафиксировать позицию дольщика и сохранить право требовать устранения недостатков.

ЮЦ ОсОО JURIST.KG

Помимо проверки розеток и всех других точек (вплоть до дверного замка) обращаем внимание на обязательства застройщика по договору. Если во всех квартирах вашей новостройки он обязуется установить цоколи для светильников — они обязательно должны быть. При этом стоит проверить все розетки, все светильники — если один из них работает, то это не значит, что другие тоже будут исправны. Чем подробнее оформлен осмотр, тем проще подтвердить нарушение договора долевого участия.

Водоснабжение и канализация

советуем начинать приемку квартиры с осмотра коммуникаций. В частности, водопровода и канализации. Важно учитывать на стояки: возле них не должно быть луж, стяжка не должна намокать. Также важно, чтобы запорные краны были установлены в одной плоскости с трубами и открывались с усилием. Не забудьте проверить наличие тройников в санузлах — они необходимы для объединения сливных труб. Чем подробнее оформлен осмотр, тем проще подтвердить нарушение договора долевого участия.

Отопление и радиаторы

Трубы не должны иметь дефектов. Радиаторы должны быть установлены ровно и надежно закреплены на стене. Если договором предусмотрено наличие регуляторов на радиаторах отопления, то они должны быть уже к приемке. Если застройщик откажется исправлять дефекты, письменные замечания станут основой для претензии или иска.

Вентиляция и воздухообмен

Ориентируемся на требования, предусмотренные СанПиН 2.1.2.2645-10 и ГОСТ 30494-96. Если вентиляция не работает или работает плохо, то соответствующее замечание нужно вынести в дефектный акт и обязать застройщика исправить ситуацию. Чем подробнее оформлен осмотр, тем проще подтвердить нарушение договора долевого участия.

Следы насекомых и санитарное состояние

В квартире не должно быть насекомых и следов их пребывания. При обнаружении вредителей вы вправе требовать дезинсекции помещения. К сожалению, обнаружить их непросто. В этой ситуации может потребоваться помощь в приемке квартиры со стороны эксперта. Такой подход помогает зафиксировать позицию дольщика и сохранить право требовать устранения недостатков.

Как правильно оформить замечания

Все замечания нужно внести в дефектный акт. Его также могут называть ведомостью или листом осмотра квартиры. После заполнения вы ставите актуальную дату и свою подпись. Представитель застройщика тоже подписывает этот акт — в противном случае согласование не проходит и процедура устранения дефектов затягивается. Такой подход помогает зафиксировать позицию дольщика и сохранить право требовать устранения недостатков.

Устранение недочетов может занимать до 2-3 недель. Не стоит соглашаться на предложение провести подписание акта приема-передачи под «честное слово» застройщика. Нет никаких гарантий, что после этого он не оставит недостатки «как есть» и в дальнейшем при предъявлении вами претензий будет ссылаться на ранее подписанный акт. Чем подробнее оформлен осмотр, тем проще подтвердить нарушение договора долевого участия.

В некоторых случаях застройщик может вместо компенсации предложить дополнительные площади. Например, кладовку на цокольном этаже. Вы вправе принять предложение или отказаться от него и продолжить требовать компенсации. Такой подход помогает зафиксировать позицию дольщика и сохранить право требовать устранения недостатков.

Проверка подъезда и общедомового имущества

Так как подъезд, а также подвал и чердак находятся в общей собственности, то любой участник долевого строительства вправе предъявить претензии касаемо выявленных нарушений. Это можно сделать одному, а можно объединиться с другими дольщиками и подать застройщику коллективную жалобу. Такой подход помогает зафиксировать позицию дольщика и сохранить право требовать устранения недостатков.

Практика показывает, что чаще всего в подъездах новостроек обнаруживают трещины в отделке, перекошенные и хлопающие из-за отсутствия стопора двери, проблемы с лифтами, а также протечки в подвалах, на чердаках и на технических этажах. Все эти недочеты застройщик обязан устранить в предусмотренные законом сроки. Чем подробнее оформлен осмотр, тем проще подтвердить нарушение договора долевого участия.

Нужен ли эксперт на приемке квартиры

На практике удачная приемка квартиры — это единичные случаи. Подавляющее большинство осмотров оканчивается пропуском значительных дефектов, что впоследствии приводит к серьезным тратам на новый ремонт, отделку балконов и лоджий, замену коммуникаций. Такой подход помогает зафиксировать позицию дольщика и сохранить право требовать устранения недостатков.

ОсОО JURIST.KG предлагает профессиональную помощь в приемке квартиры в Бишкек. Наши эксперты проанализируют состояние каждого помещения, вынесут в дефектный акт даже мельчайшие недостатки и не дадут представителю застройщика оказать на вас психологическое давление. Важно учитывать: вы можете оформить доверенность на приемку квартиры и не присутствовать на осмотре. Однако вы также вправе просто взять с собой эксперта без подготовки дополнительных бумаг. Мы готовы предоставить помощь как по доверенности, так и в качестве сопровождения. Свяжитесь с нами, чтобы получить консультацию или заказать услугу.